La crise du Covid-19 qui a donné lieu à une crise économique mondiale a affecté de nombreux produits d’investissement, dont les SCPI – les sociétés civiles de placement immobilier. L’impact sur celles-ci se révèle cependant moins profond que sur les autres actifs, en particulier pour ceux du marché actions qui connaissent une chute manifeste de leur valeur. Avant d’investir en SCPI, il est donc prudent d’analyser son investissement.
L’intérêt d’analyser le projet d’investissement
Avant d’approfondir le sujet, voyons ensemble en quoi il est recommandé de passer par cette étape analyse. L’investissement en SCPI est un placement sur le long terme, soit sur une période minimale de 8 à 15 ans. Ces produits ne jouissent pas d’une bonne liquidité, et la revente des parts peut prendre plus ou moins du temps, en fonction de ses performances et des besoins du nouvel acheteur. Ainsi, un faux pas peut ne pas porter les fruits escomptés pendant toute la durée de l’investissement, voire en affecter le rendement, d’où une possible perte en capital. De plus, faire une analyse préalable permet de dégager si la SCPI est solide et qu’elle fera pourra faire face aux aléas économiques. C’est le cas actuel avec la crise du Covid-19 qui remet en question le paiement des loyers par les locataires.
La détermination du profil de l’investisseur
L’investisseur devra, en premier lieu, déterminer son profil en définissant ses objectifs, sa tolérance aux risques ainsi que son horizon temporel. Quel est son type d’investisseur, par rapport à son appétence aux rendements ? Il existe en effet des placements qui sont plus risqués et qui génèrent des rendements intéressants mais dont la sécurité n’est pas toujours garantie, selon la nature de la crise et sa portée. Quelle est la somme que l’investisseur est prêt à utiliser pour financer son placement ? Devra-t-il opter pour le financement à crédit ou mixte, avec apport personnel ? Est-il intéressant d’investir dans une assurance-vie ? En démembrement ?
Les indicateurs à relever
Tournons-nous à présent vers la SCPI. Les indicateurs qui intéressent les investisseurs sont le rendement, exprimé par le taux de distribution de valeur de marché (TDVM). Idem pour le taux d’occupation financier (TOF) puisqu’une SCPI saine collecte avant tout des loyers stables et réguliers.
Pourtant, les investisseurs négligent un paramètre tout aussi important et qui revêt tout son sens en cette période de crise : la capacité pour la SCPI de continuer à verser les dividendes auprès des investisseurs même en l’absence de loyers perçus. Il s’agit du report à nouveau ou RAN. Toutes les SCPI ne se constituent pas cette précieuse réserve en effet. Toujours est-il que chaque société de gestion possède sa propre stratégie défensive en cas de crise, puisque ces risques de non-paiement des loyers ont été prévus avant même le lancement de la SCPI.
Le futur investisseur devra aussi se focaliser sur la société de gestion : quel est son chiffre d’affaires, dispose-t-elle de suffisamment d’expériences dans la gestion de ce type d’actif, quelle est sa capitalisation enregistrée, quel est son historique ? Car c’est sur ladite société de gestion que repose la perception ou non des dividendes issus de son placement SCPI.
Simulation et anticipation des valeurs futures
Réaliser une simulation fait partie de l’analyse de l’investissement. Plusieurs simulations sont d’ailleurs recommandées afin de sélectionner les meilleures options, d’autant que la diversification du portefeuille de SCPI est fortement recommandée. L’analyse portera également sur l’estimation de la valeur future de la SCPI par rapport à la valeur actuelle et ce, en fonction du contexte (favorable ou critique, par exemple en période de crise telle que celle provoquée par la pandémie du Covid-19).
