Si votre projet est de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif rentable, songez à alléger certaines de vos dépenses, dont celles liées au financement. Cela en tablant sur les loyers que votre locataire vous versera, et en combinant de nombreux autres paramètres, par exemple d’ordre financier et fiscal. Prenons l’exemple de l’investissement en loi Pinel.
Un dispositif générant une réduction d’impôt de 2% par an
Ce dispositif est source de réduction fiscale dont le taux varie en fonction de la durée d’engagement pour la mise en location. Ainsi, si le logement est loué pendant 6 ans, la défiscalisation est de 2% par an. Idem pour une mise en location de 9 ans. En revanche, ce taux est réduit à 1% à partir de la dixième année, jusqu’à 12 ans (durée maximale proposée par le dispositif).
Les avantages issus du financement à crédit
L’investissement d’un bien immobilier dont celui exploité sous le dispositif Pinel peut se faire à crédit – en plus de son propre apport personnel qui doit être de 30% au moins selon la nouvelle règlementation émise par les organismes bancaires. Le prêt pourra être remboursé au moyen des loyers de la mise en location, tandis que l’apport personnel sera dilué par la réduction d’impôt décrite plus haut.
Par ailleurs, le taux d’emprunt appliqué par les banques demeure encore très intéressant puisqu’elle est en dessous des 2% pour la majorité d’entre elles. En ce qui concerne le rendement de l’activité, il est en moyenne de 3%, voire de 3.5%. En clair, les bons ingrédients sont réunis si l’on tient compte de tous ces avantages, c’est-à-dire défiscalisation de 2% par an, taux d’emprunt bas et rendement supérieur à 3%. En somme, on pourrait alors considérer que le bien pourra être financé à 80% par les revenus locatifs versés.
Attention au calcul des loyers
Les loyers à appliquer constituent un bémol non négligeable en ce qui concerne les conditions de la mise en location Pinel. L’investisseur en effet n’est pas libre d’appliquer le montant comme bon lui semble, puisque le calcul est règlementé et que des plafonds doivent être respectés. Ainsi il convient non seulement de bien savoir choisir ses locataires, mais aussi de les sélectionner en portant un intérêt particulier à leur solvabilité, car le rendement va essentiellement en dépendre. De plus, c’est en fonction de la qualité des loyers que l’investisseur pourra calculer le montant de ses mensualités, la durée de l’échelonnement de ses paiements, et par conséquent, le coût de revient de son placement.
Attention, l’investissement Pinel est contraignant
Investir en loi Pinel ne comporte pas que des avantages, c’est pourquoi il est impératif de peser le pour et le contre avant d’investir et non pas se laisser uniquement tenter par la carotte fiscale, les taux bas des banques et le rendement brut comme détaillé plus haut.
Outre le calcul des loyers, l’emplacement du bien demeure un des critères à étudier avec précaution. L’immobilier, qui doit être neuf, sera alors construit dans les nouveaux quartiers, sachant que les centres-villes sont saturés et ne proposent plus que des logements anciens à rénover dont le prix n’est pas toujours à la portée de tous. Ces quartiers neufs, bien qu’étant verts pour la majorité d’entre eux, ne proposent pas toujours les mêmes facilités. Par exemple en matière de proximité des transports en commun et des commerces. La mise en location pourrait alors connaître d’éventuels blocages : vigilance sur ce point donc afin de garantir la stabilité des locataires et donc des loyers.
Même si la loi Pinel donne lieu à une défiscalisation de 12%, de 18% ou de 21% (pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans), attention au montant de l’impôt que vous allez devoir payer, en rapport avec le montant des loyers que vous percevez.
