Saviez-vous que les OPCI ou organismes de placement collectif immobilier sont des actifs qui reprennent le principe des SCPI, mais avec des conditions améliorées ? Ils sont néanmoins peu connus que ces dernières, et pourtant les investisseurs avertis l’ont déjà intégré dans leur portefeuille de placement depuis longtemps. De quoi se composent les OPCI et comment investir ? Peut-on remplacer ou non les actifs en fonds euros par des OPCI ? Tout d’horizon dans cet article et descriptions détaillées des OPCI directement sur scpi-8.com.
La pierre et les valeurs mobilières dans un seul actif
Avant d’entrer dans le vif du sujet, vous devez d’abord connaître la structure de base d’une SCPI pour mieux comprendre les OPCI. Les SCPI sont des actions qui s’appuient sur la pierre. Le parc immobilier est destiné à la location, générant des dividendes. Plusieurs individus s’associent : ils achètent un ou plusieurs bien en commun et les mettent en location via un opérateur spécialisé. Les revenus récoltés seront reversés à ces associés. Ceux-ci sont alors libres de conserver ces parts ou de les revendre, comme les actions en bourse. Or, la pierre connaît une liquidité relativement médiocre, c’est-à-dire que la revente n’est pas toujours immédiate.
C’est cette faiblesse de la SCPI qui a été corrigée dans les OPCI. La liquidité au moment de la cession des parts est améliorée grâce à la revue de la composition du produit. Au lieu d’exploiter uniquement la pierre, les opérateurs adoptent une stratégie innovante qui consiste à insérer des valeurs mobilières dans l’actif. De plus, les OPCI intègrent aussi de la liquidité à hauteur de 10% maximum.
Où et comment se procurer des OPCI ?
Puisque les OPCI sont des dérivées de SCPI, ils sont donc émis par les opérateurs, appelés sociétés de gestion. Celles-ci doivent être agréées par l’autorité des marchés financiers. C’est la société de gestion qui diffuse le DICI ou document d’informations clés pour l’investisseur. Il s’agit d’un document qui informe le futur investisseur des risques liés au placement. Il peut être téléchargé depuis le site de ces opérateurs.
Par ailleurs, les OPCI étant à l’origine des revenus locatifs, l’investisseur est tenu de s’acquitter des impôts fonciers qui s’y rattachent. La société de gestion indique le montant à inscrire sur le formulaire de déclaration en fournissant l’IFU qui est l’imprimé fiscal unique.
Le choix de la société de gestion est déterminant pour le futur investisseur, puisque c’est elle qui met en place l’ensemble des stratégies d’exploitation des OPCI et des SCPI. Quel actif choisir, quelle typologie dans quelle région géographique, etc. Il y a aussi les autres paramètres tels que la durée du délai de jouissance, la politique du choix sur l’ouverture de la période des émissions des actifs par rapport à l’objectif de collecte ciblée. Sans oublier la stratégie à adopter en ce qui concerne la revalorisation des parts.
Notons que les OPCI proposent deux grandes familles d’actifs : ceux proposés au grand public et ceux exclusivement réservés aux professionnels, ce sont les OPCI privés.
Peut-on ou non remplacer les actifs en fonds euros par des OPCI ?
Les actifs ayant les fonds euros pour support tendent à baisser leur cote et ce, depuis déjà quelques années. Nombreux sont les produits d’investissement qui mixent alors à la fois ces supports classiques avec des unités de comptes. C’est le cas des contrats d’assurance-vie qui proposent des OPCI et des SCPI par exemple. Pourtant, les OPCI ne peuvent pas remplacer les actifs en fonds euros puisqu’ils contiennent avant tout de l’immobilier à 60%. Ce qui implique que l’OPCI lui-même est déjà en quelque sorte un actif multisupport.
